Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği Değişiklikleri ve Sorunları

32 yıldır yürürlükte olan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, Resmi Gazete’de yayımlanan ve 1 Ekim tarihinde yürürlüğe giren yeni yönetmelik ile değişti. Ulaştırma Proje Yönetim olarak, yeni yönetmelikteki değişiklikleri ve sorunları tespit ettik.

Stüdyo Daireler Tarih Oluyor

Yeni yönetmeliğe göre, 1+0 stüdyo daireler artık imar projelerine dâhil edilmeyecek. Yeni tip konut projelerinde en küçük daire 1+1 ve minimum net 28,50 metrekare olacak. Bu kapsamda yapılacak en küçük dairenin içinde bir oturma odası, bir yatak odası, bir mutfak veya yemek pişirme yeri, bir banyo veya yıkanma yeri, bir tuvalet bulunacak. Yönetmelikteki değişiklik değerlendirildiğinde değişen çok bir şey olmayacaktır: “Metrekare olarak bir fark yok. Eski 1+0 daireler ile yeni tanımlanan 1+1 daireler arasındaki fark sadece duvar olmasıdır. Mevcut stüdyo dairelere bir duvar yapıp, yeterli metrekare eklendiğinde yönetmeliğe uygun hale gelmektedir.”

Asma Katlar Kalkıyor

Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre artık asma katlar fiilen ortadan kalkıyor. Yeni yönetmeliğe göre asma kat yapmak için en az beş buçuk metre yükseklik olması lazım lakin yine yeni yönetmelikte zemin kat yükseklileri dört buçuk metre olarak sınırlandırılmış. Özellikle Bahariye Caddesi’nde bile bu yönetmeliğe göre asma kat yapmak mümkün olmadığı dikkat çekmektedir.

Bodrum Kat Keşmekeşi

Yeni yönetmelik ile bodrumlara konut yapılabilmesinin şartları belirlendi. “Oturmaya elverişli bodrum katı yapabilmek için; oturma odası ve en az 1 yatak odasının zemine gömülü olmaması, aydınlatma ve havalandırmasının pencere açılmak suretiyle yapılabilir olması, sel, taşkın ve su baskınlarına karşı tedbirlerinin alınmış olması” gerekecek. Bu madde, bazı bölgelerdeki (örneğin Caferağa, Kadıköy) binaların yenilenmesini imkânsız hale getiriyor. Yönetmeliğe uymayan bu bodrum katların hepsi iptal ediyor. Dolayısıyla orada da bir mülkiyet var. Üstüne kat da verilemediğine göre o binaların yıkılıp yenilenme şansı mülkiyeti de yok edemeyeceğimiz için ortadan kalkıyor.

Telif Haklarına Saldırı

Yeni yönetmeliğe göre belediyeler bünyesinde diğer kurumlardan gelen temsilcilerle birlikte bir estetik komisyonu kurulacak. Eğer komisyon yapılan yapının özgün ve estetik olmadığına kanaat getirirse yapılara müdahale edilebilecek. Bu madde mimarların telif haklarına saldırıdır. “Sen yıllarca bunun eğitimini almışsın ve bir proje yapıyorsun. Bunun estetik olup olmadığı değerini mimarı değil, belediyelerden üç beş kişi karar veriyor. Bu projenin estetik değeri, özgünlüğü yoktur diye karar verirlerse bir başkası tarafından müdahale edilebiliyor. İnsan hakları Beyannamesi’nde bile bir sanatçının yaptığı eseri koruma hakkı vardır deniliyor. Burada mimarın müelliflik hakkı doğuyor yani binada tadilat bile yapılmak istese normalde mimardan izin alınması gerekiyor.”

Diğer değişikler ise şu şekilde sıralanabilir:

• Şehirlerin dikey yerine yatay gelişmesinin hedeflendiği yönetmelikle, silüet tartışmalarını sonlandıracak bir madde de eklendi. Uzun yıllardır kullanılan Avan Proje tanımı netleştirildi. Uygulama projesinin yapımına esas teşkil eden, geçerli imar durumuna göre hazırlanan tüm ölçü ve kotların bulunduğu gerekirse silüetin yer aldığı proje olarak tanımlandı.
• Çatı sınırlarını aşmayacak iklime uygun ve silüeti bozmayacak çatı bahçeleri yapılabilecek.
• Yeni düzenleme kapsamında artık hiçbir idare, yönetmelikte belirtilen alan kullanım tanımını genişletici imar planı yapamayacak.
• İdarelerin böylece inşaat alanlarında plan notları ile belirledikleri alan kullanımını fazlalaştırma hakkı kaldırılmış oldu.
• Belediyeler ve idareler yapacakları düzenlemeler ile mevcut bir parselde parselin toplam emsal alanının yüzde 30’nu geçemeyecek şekilde emsal harici alan belirleyebilirler.
• Yeni düzenlemeyle kot farkından bağımsız bölüm kazanılmamaktadır.
• Yol kotundan düşük ya da yüksek arazilerde, kademelendirmeye geçilecek. Bina ön cephelerinde olduğu gibi, arka cephesi yol kotundan 5 metreden fazla düşük veya yüksek yapılara, 6 metrede bir kademelendirme gelecek. Böylece önden 3 kat, arkadan 8 kat bina yapılamayacak.
• Binaların daha az katlı olması için taban alanına yönelik kurallar değişti. Eskiden TAKS yüzde 40 ile sınırlıyken şimdi yüzde 60’a kadar çıkarıldı.
• Bina, arsada daha geniş taban alanına oturtulup yayılabilecek. Eski Yönetmeliğe göre çekme mesafeleriyle parselde 9 kat yapılması gereken örneğin 900 m2 inşaat, şimdi parsele yayılarak 6 kat olarak yapılabilecek.
• Konutlarda kat yükseklikleri 3.60 m.’ye ticari ofislerde 4 m.’ye çıkarıldı.
• Bahçe duvarı, duvar kaplamaları, baca ve saçak onarımları basit tamir ve tadilat tanımına sokuldu. 4 katlı binalarda asansör zorunluluğu ve 3 katlı binalarda ise asansör yeri bırakma zorunluluğu getirildi.
• Binaların çatılarına yapılan baz istasyonları, maliklerin onayını almak, bina cephesine 3 metreden fazla yaklaşmamak ve yer seçim belgesi almak şartıyla ruhsata tabi olmadan yapılabilecek.
• Yol boyu ticaretin olduğu konut alanlarında, zemin katlarda otopark yükünün karşılanması şartıyla gürültü ve kirlilik oluşturmayan ticari kullanımlara izin verildi.
• Hafriyat için yapı ruhsatı beklenmeyecek. İksa ve hafriyat ruhsatları, yapı ruhsatından önce verilebilecek.
• Belediyeler, mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini tayin edebilecek.
• Eski yönetmelikte duvarlar arasında kalan alan net alan olarak tanımlanırken, yeni yönetmelikle içeriden bağlantılı piyesleri ile birlikte bağımsız bölüm içerisindeki boşluklar hariç duvarlar arasında kalan temiz alan olarak tanımlandı. Bağımsız brüt alan tanımı da değişti ve şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları hariç bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alan olarak geniş bir tanım yapıldı.
• Çatı dubleksi veya ters dubleks dediğimiz alanlarla ilgili de bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı bulunacak.
• Düzenlemeyle mescitler ilk defa konut alanlarında emsal dışı alana konu edildi. Mescitlerin ve müştemilatların konutlarda 100 metrekaresi, konut dışı alanlarda 200 metrekaresi emsal dışı bırakıldı. Yapılması zorunlu olan yangın merdivenleri, konferans, spor, sinema ve tiyatro salonlarında zorunlu olan boşluk alanlar, zorunlu otopark alanlarının 2 katı, sığınak, asansör boşlukları, bacalar, şaftlar, ışıklıklar, ısı ve tesisat merkezi, su deposu, enerji odası, kömürlükler, kapıcı daireleri, konutlarda bağımsız bölüm net alanın yüzde 10’u, ticari alanlarda bağımsız bölüm net alanın yüzde 50’sini aşmayacak depo amaçlı eklentiler de emsal dışı alan olarak bırakıldı.
• Düzenlemeyle artık mevcut bir imar adasında Avrupa’da ki örneklerine uygun olarak mevcut adanın tamamı üzerinden kapalı ortak otopark yapılabilecek.
• Yeni yönetmelikle “askeri alan” tanımlamasında da değişikliğe gidildi ve Jandarma Genel Komutanlığı ile Sahil Güvenlik Komutanlığı’na ait alanlar tanımdan çıkarıldı. Bu düzenlemeyle iki kuruma ait arazilerin farklı amaçlar için yapılaşmaya açılmasının önü açıldı.